Dự án đầu tư xây dựng là gì
Khái niệm về dự án đầu tư xây dựng là gì được căn cứ theo quy định tại Khoản 15 Điều 3 của Luật Xây dựng năm 2014 có giải thích như sau:
Trong đó, hoạt động xây dựng sẽ gồm các công việc theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 gồm:
Khảo sát xây dựng;
Thiết kế xây dựng;
Lập quy hoạch xây dựng;
Thi công xây dựng;
Lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
Giám sát xây dựng;
Quản lý dự án;
Lựa chọn nhà thầu;
Nghiệm thu công trình xây dựng và bàn giao đưa công trình vào khai thác sử dụng, bảo hành, bảo trì;
Các loại dự án đầu tư xây dựng công trình
Hiện nay, có rất nhiều dự án đầu tư xây dựng công trình khác nhau tùy theo các tiêu chí phân loại và các quy định đối với từng nhóm dự án công trình xây dựng cũng có quy trình, thủ tục, quản lý, cách thức thực hiện riêng biệt.
Trong đó, về cơ bản cách phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định dựa theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP – Nghị định quản lý dự án đầu tư xây dựng như sau:
Phân loại theo quy mô, tính chất và loại công trình chính của dự án:
Dự án quan trọng quốc gia;
Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm A;
Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm B;
Dự án đầu tư xây dựng công trình nhóm C.
Mỗi nhóm dự án sẽ có những tiêu chí cụ thể về quy mô, tính chất và loại công trình chính được quy định chi tiết tại Phụ lục số 1 của Nghị định 59/2015/NĐ-CP quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
Loại dự án đầu tư xây dựng công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng:
Dự án đầu tư công trình xây dựng sử dụng vào mục đích tôn giáo;
Dự án đầu tư công trình xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa và nâng cấp có tổng mức đầu tư từ dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất).
Phân loại dự án đầu tư xây dựng dựa theo loại nguồn vốn sử dụng:
Dự án đầu tư xây dựng có vốn ngoài ngân sách;
Dự án đầu tư xây dựng có sử dụng nguồn vốn khác;
Dự án đầu tư xây dựng từ nguồn vốn ngân sách của nhà nước.
Ngoài ra, nhiều người phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình theo từng hạng mục như: lập dự án đầu tư xây dựng chung cư và nhà xưởng cho thuê, nhà ở, khách sạn, nhà nghỉ, nhà cao tầng, văn phòng cho thuê, trường học, lò gạch, nhà xưởng, nhà máy, trạm dừng chân, khu công nghiệp, trung tâm thương mại, bệnh viện, nghĩa trang…
Trình tự thực hiện dự án đầu tư xây dựng
Được quy định tại Khoản 1 Điều 50 Luật Xây dựng 2014 thì các bước lập và quy trình thực hiện dự án đầu tư xây dựng bao gồm 03 giai đoạn:
Cụ thể gồm các công việc: xin chủ trương đầu tư, giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng, quy hoạch.
* Quy trình và thủ tục xin đầu tư dự án xây dựng
Đối với quy trình xin chủ trương đầu tư sẽ thực hiện như sau:
Nghiên cứu quy mô, thị trường và tìm kiếm nguồn đất, thông tin về thu hồi, đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất, lên phương án đầu tư và thỏa thuận địa điểm thực hiện quy hoạch dự án.
Xin chủ trương đầu tư và văn bản chấp thuận đầu tư của UBND tỉnh, thành phố.
* Trình tự và quy trình quy hoạch dự án đầu tư
Đối với quy trình quy hoạch dự án đã được phép chấp thuận đầu tư sẽ phụ thuộc vào loại dự án có quy hoạch hay chưa có quy hoạch để có quy trình khác nhau.
Giai đoạn này các nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình cần thực hiện:
Bàn giao và chuẩn bị mặt bằng dự án: Bàn giao đất hoặc thuê đất, chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
Khảo sát và đầu tư xây dựng;
Thi công xây dựng công trình.
c. Kết thúc xây dựng và đưa dự án vào sử dụng
Chọn nhà thầu thi công và giám sát;
Tiến hành thi công, trong quá trình thi công có thể được xin điều chỉnh dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với thực tế;
Nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành, bàn giao công trình hoàn thành, vận hành và chạy thử, cũng như thực hiện các công việc cần thiết khác.
Nội dung cơ bản của một dự án đầu tư trong giai đoạn kết thúc gồm các công việc như sau:
Hoàn công công trình dự án xây dựng;
Quyết toán và kiểm toán hạch toán dự án đầu tư xây dựng cơ bản;
Chứng nhận sở hữu công trình;
Bảo hành công trình xây dựng, đồng thời đưa vào sử dụng.
Quy trình và nội dung lập báo cáo đầu tư dự án xây dựng công trình
Mỗi giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựn g công trình sẽ có nhiều công việc mà trong đó có những công việc mang tính chất then chốt được quy định về quy trình (trình tự và thủ tục) đầu tư dự án cụ thể.
Vấn đề lập báo cáo và lập dự án đầu tư là bước khởi đầu quan trọng trong quyết định đến vấn đề xin giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng công trình mặc dù đó chỉ là một nội dung trong giai đoạn chuẩn bị. Theo quy định lập dự án đầu tư xây dựng là nội dung thực hiện dự án đầu tư xây dựng quan trọng trong giai đoạn chuẩn bị. Theo quy định cách lập dự án đầu tư xây dựng sẽ phụ thuộc vào từng loại dự án cụ thể để lập các loại báo cáo.
Dự án đầu tư xây dựng quan trọng quốc gia theo quy định cần phải lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình trình quốc hội thông qua chủ chương và được cấp phép đầu tư.
Tính cần thiết của dự án đầu tư xây dựng, khó khăn và thuận lợi;
Quy mô dự kiến: diện tích, công suất, hạng mục xây dựng công trình chính, phụ..;
Phân tích cơ bản sơ bộ về công nghệ, hạ tầng, kỹ thuật phương án mặt bằng, tái định cư, phòng chống cháy nổ, an toàn lao động…;
Hình thức đầu tư: vốn và phương án huy động vốn, tiến độ, thời hạn, phân kỳ…
Thời hạn lấy ý kiến:
30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đề nghị, cơ quan hỏi ý kiến phải có văn bản trả lời về các nội dung thuộc phạm vi quản lý của mình.
07 ngày sau khi nhận được văn bản trả lời theo đúng thời hạn trên, Bộ quản lý ngành phải lập Báo cáo để trình Thủ tướng Chính phủ.
Khi nào cần phải lập dự án đầu tư xây dựng? Theo quy định những dự án đầu tư xây dựng nhóm A phải lập dự án để làm rõ về sự cần thiết phải đầu tư, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình không phân biệt vốn đầu tư. Nội dung lập dự án đầu tư xây dựng công trình gồm nội dung:
Trình tự, thủ tục lập dự án đầu tư xây dựng công trình * Nội dung của thuyết minh dự án đầu tư xây dựng công trình
Sự cần thiết đầu tư dự án (là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng về mặt pháp lý, kinh tế – kỹ thuật, nhu cầu thị trường, khả năng phát triển…), mục tiêu đầu tư, đánh giá thị trường, hình thức đầu tư xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, địa điểm…;
Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình;
Có báo cáo đánh giá tác động môi trường, những giải pháp phòng, chống cháy, nổ và các yêu cầu về an ninh và quốc phòng;
Đưa ra các giải pháp thực hiện dự án: giải phóng mặt bằng và tái định cư, thiết kế kiến trúc đối với công trình và khai thác dự án, sử dụng lao động, phân kỳ, tiến độ hình thức quản lý dự án đầu tư xây dựng;
Tổng mức đầu tư của dự án: huy động vốn, phương án hoàn trả vốn đối với dự án cần thu hồi vốn, chỉ tiêu tài chính và đánh giá hiệu quả dự án…
* Nội dung thiết kế cơ sở của dự án
Theo quy định đối với những dự án xây dựng công trình có quy mô nhỏ và kỹ thuật đơn giản (có thể thiết kế mẫu và xử lý nền móng không phức tạp thì cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật về đầu tư (gọi tắt là Báo cáo đầu tư). Các dự án thuộc đối tượng chỉ cần lập báo cáo đầu tư theo quy định bao gồm:
Giải pháp thiết kế chủ yếu và đảm bảo đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư, triển khai;
Thuyết minh thiết kế cơ sở dự án: tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, xây dựng, thuyết minh công nghệ. Thuyết minh có thể trình bày riêng hay chung với bản thiết kế dự án.
Trình tự thủ tục lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật về đầu tư
Hồ sơ pháp lý dự án đầu tư xây dựng cần chuẩn bị khi làm báo cáo đầu tư dự án xây dựng gồm có:
Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của người dân;
Công trình xây dựng với mục đích tôn giáo;
Công trình cải tạo, nâng cấp, sửa chữa, xây dựng mới trụ sở cơ quan có tổng mức đầu tư dưới 3 tỷ đồng;
Các dự án xây dựng, sửa chữa, bảo trì vốn sự nghiệp và các dự án của những ngành đã có thiết kế mẫu và tiêu chuẩn kỹ thuật được Bộ quản lý ngành phê duyệt dự án đầu tư xây dựng dựa trên cơ sở phù hợp với quy hoạch ngành, quy hoạch vùng hoặc kế hoạch trung và dài hạn có vốn đầu tư từ dưới 3 tỷ đồng;
Các dự án đầu tư xây dựng sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước cho các hạ tầng xã hội có tổng mức đầu tư từ dưới 7 tỷ đồng. Những dự án này phải không nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với quy hoạch KT-XH và xây dựng, đã có chủ trương đầu tư hay đã được bố trí trong kế hoạch đầu tư hàng năm.
* Nội dung báo cáo đầu tư dự án xây dựng
Ngoài ra, đối với những dự án đầu tư xây dựng nhà máy với mục đích phục vụ sản xuất kinh doanh thì cần bổ sung thêm các nội dung trong báo cáo đầu tư như:
Căn cứ pháp lý, sự cần thiết đầu tư;
Tên dự án, hình thức đầu tư (dự án đầu tư xây dựng mới, cải tạo, bảo trì và mở rộng);
Chủ đầu tư: ghi rõ tên cơ quan đơn vị và cá nhân;
Địa điểm và mặt bằng: phường (đường, phố)/xã và quận/huyện, thành phố/tỉnh;
Khối lượng công việc;
Vốn đầu tư và nguồn vốn;
Thời gian khởi công và hoàn thành.
Ngoài ra, đối với những dự án đầu tư xây dựng dưới 100 triệu đồng không nhất thiết phải thực hiện đủ các nội dung báo cáo đầu tư.
XEM THÊM: Mẫu đề xuất dự án đầu tư cập nhật nội dung mới nhất
Thiết bị (ghi rõ giá trị, nguồn cung cấp);
Nguồn cung cấp nguyên liệu, vật liệu;
Sản phẩm, dịch vụ, quy mô công suất;
Khả năng trả nợ (nếu có vốn vay), thời hạn hoàn vốn;
Biện pháp bảo vệ môi trường (nếu có các dự án tác động xấu tới môi trường).
Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng
Chi phí lập dự án đầu tư xây dựng công trình được quy định Mục I Phần II Quyết định 79/QĐ-BXD năm 2017 đã công bố Định mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng và tư vấn được Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành sẽ bao gồm các khoản chi phí sau:
Chi phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng
Căn cứ theo quy định tại Nghị định số 59/2015/NĐ-CP và Nghị định số 11/2013/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án xây dựng khi cơ quan chuyên môn có thẩm quyền lập thẩm định và lập thẩm tra dự án đầu tư xây dựng công trình, thẩm định thiết kế cơ sở cần phải nộp khoản lệ phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng. Giá và phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng (lệ phí thẩm định của dự án đầu tư xây dựng) theo quy định sẽ thu theo Biểu mức thu ban hành kèm với Thông tư 209/2016/TT-BTC và tối đa không quá 150.000.000 (Một trăm năm mươi triệu) đồng/dự án.
Chi phí tư vấn được xác định dựa theo cấp công trình theo quy định về phân cấp công trình xây dựng;
Chi phí tư vấn xác định trên cơ sở mức tỷ lệ phần trăm (%) tương ứng với quy mô chi phí xây dựng và quy mô chi phí thiết bị hay quy mô chi phí xây dựng và chi phí thiết bị;
Chi phí về việc tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng: sử dụng để xác định chi phí những công việc tư vấn trong tổng mức đầu tư xây dựng và dự toán xây dựng làm cơ sở để xác định giá gói thầu tư vấn phù hợp với trình tự lập dự án đầu tư xây dựng. Giá hợp đồng tư vấn được xác định trên cơ sở kết quả lựa chọn nhà thầu tư vấn phù hợp với quy định của pháp luật về đấu thầu;
Chi phí tư vấn đầu tư dự án: Là phí chi trả cho người trực tiếp thực hiện công việc tư vấn và quản lý của tổ chức tư vấn, chi phí khác (mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp) và thu nhập chịu thuế tính trước chưa gồm thuế VAT.
Chi phí quản lý dự án xây dựng công trình
Theo quy định tại Nghị định 68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí dự án thì chi phí quản lý dự án xây dựng được xác định theo Điểm d, Khoản 4, Điều 4 bao gồm:
Các chi phí để tổ chức thực hiện những công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng. Đối với các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) chi phí quản lý dự án gồm có chi phí quản lý dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chi phí hoạt động của đơn vị quản lý dự án đầu tư xây dựng thuộc cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chi phí quản lý dự án của nhà đầu tư.
Phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng = Tổng mức đầu tư được phê duyệt x Mức thu